Hur värderar jag aktier med tillgångar – banker, investmentbolag och fastighetsaktier

I min portfölj har jag en hel del aktier med tillgångar som banker och investmentbolag. Hur värderar man aktier med tillgångar? Banker, investmentbolag och fastighetsaktier.

Banker, består av kunders kapital med in- o utlåning, ju mer de lånar in ju mer kan de låna ut.

Investmentbolag, består av andra bolag som de köper in och försöker förädla så tillgångsmassan ökar.

Fastighetsaktier, tillgången fastigheter som man köper in och försöker förädla.

Banker

När vi värderar Banker är det tre nyckeltal som är intressanta.

P/E=aktiekurs/vinst per aktie, detta nyckeltal känner de flesta till och teoretiskt sett så ju ett lägre ju bättre. 

K/I= Kostnad/intäkt, detta nyckeltal säger något om effektiviteten i en bank, ju lägre K/I ju effektivare är banken. K/I säger kort och gott hur mycket som försvinner iväg av varje intäktskrona. 

P/B pricetobook=Aktiepris/eget kapital per aktie, vad betalar du för aktieägarnas pengar i bolaget? P/B under 1 är positivt, då betalar du mindre än du får.

Investmentbolag

När det gäller investmentbolag jämför vi aktiepriset med substansvärdet per aktie. Substansvärdet är det totala värdet på ett bolags tillgångar.

Aktiepris högre än substansvärde per aktie=Premie. Du betalar mer än vad du får i tillgång.

Aktiepris lägre substansvärde per aktie=Rabatt. Du betalar mindre än vad du får i tillgång.

Ibindex.se redovisar detta på ett utmärkt sätt. Där kan du se vilka investmentbolag handlas till premie eller rabatt.

Teoretiskt sett är en rabatt att föredra, men är det så att man har ett förtroende för att ett investmentbolag har förmåga att skapa ytterligare värde på tillgångsmassan kan det vara värt att betala en premie. En för stor rabatt kan å andra sidan säga något om förtroendet för bolaget.

Fastighetsaktier

Även för fastighetsaktier jämför vi aktiepriset med substansvärdet per aktie. För fastighetsaktier finns det en europeisk standard för substansvärdet som kallas EPRA NAV, långsiktigt substansvärdet. 

(EPRA NAV=Långsiktigt substansvärde. Beräkning: Eget kapital i balansräkningen+återläggning räntederivat+återläggning uppskjuten skatt)

Fbindex.se kan du se vilka fastighetsbolag som handlas till rabatt eller premie.

Samma logik gäller som för investmentbolag vid jämförelsen mellan aktiepriset och substansvärdet per aktie.

Mer fastighetsaktier in i aktieportföljen

Aktieportföljen fyller på med mer aktier i SBB (Samhällsbyggnadsbolaget) och välkomnar Kungsleden som nytt bolag i portföljen.

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) är efter förvärvet av Hemfosa Nordens största och en av Europas största ägare av social infrastruktur. SBBs fokus är långsiktigt ägande av hyresrätter i Sverige samt samhällsfastigheter och utvecklingsfastigheter i Norden. Den 17 mars var P/NAV 0.7 och P/E 4.75.

Kungsledens soliditet uppgick vid årsskiftet till 44 procent och belåningsgraden till 45,8 procent. Bolaget har inga obligations- eller banklåneförfall under 2020. Kungsleden har byggt upp en stark balansräkning och en bra mix av fastigheter i fyra prioriterade marknader Stockholm, Västerås, Göteborg och Malmö under de senaste fem åren. Den 17 mars var P/NAV 0.74 och P/E 6.6

Foto av Alexander Naglestad på Pexels.com

I min tidigare blogg kan man läsa om att de flesta fastighetsaktier handlas nu med en rejäl rabatt jämfört med substansvärdena, se https://aktieportfoljen.com/2020/03/23/nu-handlas-flera-fastighetsaktier-till-rabatt/

Fastighetsaktier in i portföljen

Innan börsen öppnade idag lade jag en order på två fastighetsaktier, Castellum och SBB. Nu är jag tillbaka vid datorn efter en träningsrunda på landsvägscykeln och konstaterar att båda köpen genomförts direkt när börsen öppnade.

Fastighetsbolagen handlas nu till rabatt jämfört med substansvärdet, men vi vet inte om aktiepriserna kommer att falla ytterligare, vilket inte är osannolikt. Min strategi är att gå in i någon av de större bolagen med historiskt bra utdelning, undvika bolag som fokuserar mot hotell, och att köpa mindre poster spridda över tid. Jag har tidigare varit irriterad att jag missade uppgången inom fastighetssektorn. Nu tycker jag det är ett gyllene läge att gå in och investera i fasighetssektorn när aktiepriserna har rasat. De flesta aktierna bolagen handlas till rabatt jämfört med substansvärdet. Se min artikel igår om fastighetsaktier och deras substansvärden i relation till aktiepriserna https://aktieportfoljen.com/2020/03/23/nu-handlas-flera-fastighetsaktier-till-rabatt/

Castellum är det överlägset mest ägda bolaget bland fastighetsaktierna på Svenska börsen. Bolaget har fokus på kommersiella fastigheter i Storstockholm, Storgöteborg, Öresundsområdet, Mälardalen och Östra Götaland. Alla fastigheter ägs och förvaltas i Castellums sex dotterbolag; Eklandia Fastighets AB, Harry Sjögren, Fastighets AB Briggen, Fastighets AB Brostaden, Fastighets AB Corallen och Aspholmen Fastigheter. Den 17 mars var P/NAV 0.71 och P/E 6.71.

Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) är efter förvärvet av Hemfosa Nordens största och en av Europas största ägare av social infrastruktur. SBBs fokus är långsiktigt ägande av hyresrätter i Sverige samt samhällsfastigheter och utvecklingsfastigheter i Norden. Den 17 mars var P/NAV 0.7 och P/E 4.75.

I aktieportföljen kompletterar bolagen varandra med sina olika typer av fastighetsinnehav.

Nu handlas flera fastighetsaktier till rabatt

Jag hoppade aldrig på tåget med fastighetsaktier innan Coronakrisen eftersom jag tyckte att aktierna fick en för hög värdering och därmed en för hög risk. Nu faller aktiepriserna och tidningen Fastighetsnytt skriver att tisdagen 17 mars hade börsens fastighetsaktier kollektivt tappat nästan hälften av sitt börsvärde. Index stängde på 2 570,38 vilket är hela 43,5 procent lägre än i mitten av februari. Samtidigt har börsens bredare index fallit i häradet 30 procent.

Då var jag irriterad över att jag missat tåget, nu frågar jag mig om det är läge att köpa fastighetsaktier. Fastighetsnytt har publicerat en sammanställning av fastighetsbolagens P/NAV och P/E vid börsens stängning 17 mars 2020.

I P/NAV jämförs aktiepriset med det fastighetsbolagens långsiktiga substanssvärdet (EPRA NAV). Är värdet under ett så köper du aktien med rabatt, du får mer än vad betalar för. Vi konstaterar att det är endast fem bolags aktier som nu ligger över ett och som handlas med en premie.

Fastighetsbolagen handlas nu till rabatt jämfört med substansvärdet, men vi vet inte om aktiepriserna kommer att falla ytterligare, vilket inte är osannolikt. Min strategi blir att gå in i någon av de större bolagen med historiskt bra utdelning, undvika bolag som fokuserar mot hotell, och att köpa mindre poster spridda över tid. Jag kommer att publicera på bloggen de eventuella köp jag genomför.